Недвижимость. Гость программы - Павел Поселёнов, генеральный директор АО "Инград"
Павел Поселёнов – генеральный директор девелоперской компании «Инград». Родился в 1967 году в Москве, окончил химический факультет МГУ. В 2006 году получил второе высшее по специальности «Финансы и кредит». С 2001 года работает в строительной отрасли. Имеет заслуженный нагрудный знак «Почетный строитель России». Мы встретились с Павлом в отеле St. Regis, чтобы подвести итоги года.
Ведущий: Павел Александрович, начнем с общего. Каким был 2017 год для московских строителей?
Павел Поселёнов: Мне кажется, год был очень успешным и интересным. За 9 месяцев года нынешнего 41 проект в Москве поступил на реализацию, в продажу, в стройку – это очень много. По сравнению вот с этим годом… Предположим, ровно год назад было всего 26 проектов. Тем самым мы можем констатировать, что качество проектов улучшается, количество продуктов тоже увеличивается, потому что сейчас рынок покупателей. Каждый девелопер старается. Безусловно, предложить максимальный спектр и широту ассортимента.
Значительное количество разрешений на строительство было выдано в прошлые годы, и сейчас как раз подошел тот период, когда многие проекты готовы к реализации. Плюс к этому ипотека становится доступнее – это основной драйвер.
Ведущий: Рост спроса в чем-то выражается конкретно?
Павел Поселёнов: Рост спроса всегда выражается в количестве сделок. Сделки растут. У нас в этом году количество сделок, зарегистрированных в Москве в полтора раза больше, чем в предыдущем.
Ведущий: Вы упомянули ипотеку. Какую роль на играет сегодня на рынке?
Павел Поселёнов: На рынке примерно 60% сделок, которые существуют по покупке недвижимости, проходят с помощью ипотечных инструментов. Средняя стоимость ипотечного кредита на данный момент – 8-9%. При том существует у многих застройщиков, как и у компании «Инград», программа по субсидированию процентной ставки.
Ведущий: Продолжая разговор про ипотеку: в конце 2017 года президент России Владимир Путин объявил о том, что страна будет субсидировать ипотечные ставки для многодетных семей. Это будет таким же драйвером на рынке новостроек, как и снижающаяся ставка по ипотеке?
Павел Поселёнов: Для многодетных семей, семей, где рождается второй ребенок – это большое подспорье. Как правило, один из родителей работает, а другой вынужден сидеть и ухаживать за детьми. Поэтому для них важны субсидии. И я думаю, что именно для этой категории людей — это будет являться драйвером при покупке.
Ведущий: Застройщики вообще готовы к покупателям, у которых много детей? Потому что сейчас на рынке 1-, 2-, максимум 3-хкомнатные небольшие квартиры по 70 квадратов.
Павел Поселёнов: Когда мы принимаем решение, какая должна быть квартирография, безусловно, учитываем локальное место, спрос. И самое главное, какое количество пропорций у нас должно быть 1-, 2-, 3- и 4-хкомнатных квартир. Безусловно, они есть. Рынок очень быстро перестраивается. Чем востребованнее будут большие квартиры, тем больше они будут строиться.
Ведущий: А что происходит с ценами на новостройки в Москве: падают или растут?
Павел Поселёнов: Если мерить конкретно в качественных проектах, то мы можем говорить только о том, что цена на новостройки растет. То есть в принципе если посмотреть все, как среднее арифметическое, то мы увидим, что цена стабилизировалась. За последние 2 года никаких изменений не было. Если мы говорим о качественных проектах, то с момента запуска проекта до его окончания цен растет на 20-30%. В массовом сегменте, где происходит основное количество сделок, цена среднестатистически выросла на 2% за этот год.
Ведущий: Половина новостроек Москвы сегодня – бизнес-класс. С чем связан рост этого сегмента?
Павел Поселёнов: За последнее время география бизнес-класса поменялась. Если раньше мы говорили, что основа бизнес-класса сконцентрирована в районе Садового кольца, то сейчас мы видим очень интересные проекты, которые реализуются между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, или в районе Третьего транспортного кольца. При этом локационно это очень удобные места, расположенныерядом с парками, сложившейся инфраструктурой, где очень грамотно и красиво выверены фасады, инженерные решения. Такой совершенно фантастический уровень. И самое главное, что там именно географически удобно жить людям, потому что они выбирают зачастую проживание в домах бизнес-класса рядом с работой. Не все работают в центре, поэтому мы видим расширение границ бизнес-класса по Москве.
Ведущий: Мы находимся во флагманском офисе продаж группы компаний «Инград» на Садовом кольце. Но прежде чем поговорим про новостройки, хочу задать вопрос про программу обратного выкупа, которую вы реализуете на всех проектах. В чем она заключается?
Павел Поселёнов: Несколько месяцев назад мы эту программу запустили, и я попробуюрассказать на примере. Предположим, у нас есть очень интересный проект на ул. Петра Алексеева 12А, и предположим, вы захотели там купить квартиру. После того, как вы заключили с нами договор долевого участия, у вас есть право выбора. Мы этот конкретно проект сдаем в следующем году, в 3-м квартале. И в момент ввода вы можете прийти к нам в компанию и сказать: «Я хочу выбрать ключи от этой квартиры и жить в ней в дальнейшем счастливо». Или «предлагаю вам вернуть мне деньги», которые мы вам гарантируем вернуть вместе с определенно доходностью, которая была зафиксирована в рамках нашего с вами договора. Сейчас это 10% годовых. С момента запуска примерно 2% наших покупателе выбрало именно участие в этой программе.
Ведущий: Программа обратного выкупа распространена на все новые проекты Инграда. В этом году застройщик вывел на рынок сразу несколько новостроек. Вот этот проект, расскажите о нем?
Павел Поселёнов: Мы начали его строить 2 месяца назад.
Ведущий: Совсем новый?
Павел Поселёнов: Да. Он находит рядом с ул. Живописной на ул. Паршина. Видовые характеристики совершенно фантастические, которые будут открываться с верхних этажей. Мы с вами видим, что архитектура здесь очень необычная. На фасаде видно,как меняется среда – от старинной архитектуры до современности. Этот дом естественно бизнес-класса. Визуально мы видим, что здесь как бы 6 отдельных домов, они все объединены общей архитектурой и общей идеей. Тут реализована концепция «Двор без машин». Панорамное остекление, камины на верхних этажах предусмотрены. Здесь сделано все, чтобы жизнь локально и комфортно в этом месте в пешей доступности до пляжа была такой хорошей длянашихпокупателей.
Ведущий: Как называется и когда достроите?
Павел Поселёнов: Это «Серебряный парк». Достроим мы его в течение 2 лет. Безусловно, мы считаем, что это будет один из самых интересных и самобытных проектов в нашем городе.
Ведущий: В Москве все хорошо, а что за МКАДом? Допустим, в Новой Москве?
Павел Поселёнов: В Новой Москве не такие темпы роста по количеству продуктов. Почему так получилось? Потому что традиционно, когда мы стали говорить о Новой Москве, там пошли реализовываться очень большие проекты – миллионики. Они крупные, там много очередей. Поэтому новых проектов не так много вводится. Буквально за 9 месяцев этого года в Новой Москве всего 3 проекта поступило в реализацию. Один из них проект группы компаний Инград – Филатов Луг.
Ведущий: Какова девелоперская активность в Подмосковье?
Павел Поселёнов: В Подмосковье за последние годы произошли некоторые изменения в соотношении спроса и предложения. Всего 10 проектов было выведено новых за отчетный период этого года. И мы четко понимаем, что Москва стала больше конкурировать по ценес Московской областью, поэтому часть спроса оттягивается в Новую Москву и даже в Москву в пределы в МКАДа.
Ведущий: Спрос на новостройки в Подмосковье за счет чего формируется?
Павел Поселёнов: Сейчас уже никого не удивишь строительством дома или группы домов. Для покупателя очень важна комфортная среда обитания – должна быть школа, детские сады, магазины. Если мы берем наш крупный проект Новое Медведково – в этом году мы ввели в эксплуатацию школу, и 1 сентября туда пошли дети. Причем мы это сделали на 9 месяцев раньше запланированного срока. И мы видим, как изменился район в целом. Какизменились люди с каким удовольствием они приходят к нам.
Ведущий: 3 месяца назад вы объявили на пресс-конференции объявили о старте 4 новых девелоперских проектов в Москве. Удалось начать стройку?
Павел Поселёнов: Да. Мы начали стройку, вывели в продажу все эти 4 проекта. Это крупные, интересные и хорошие проекты в Москве. Причем они в разных сегментах. Это и бизнес-класс, комфорт-класс, Новая Москва, традиционная Москва. В следующем году (я не буду называть конкретные сроки) 5 проектов в Москве и Подмосковье мы планируем вывести в продажу и в стройку.
Ведущий: Если вернуться к разговору про классы. Портфель проектов ГК «Инград» диверсифицирован по классам. Это помогает в текущей ситуации?
Павел Поселёнов: Успешность девелопера на сегодняшний день определяется количество и качеством его проектов. В нашем понимании сейчас устойчивая компания в большом размере и серьезном сегменте, когда у нее примерно 20-25% - это бизнес-класс, остальное – это класс массового качественного сегмента.
Ведущий: Есть в вашем портфеле коммерческая недвижимость? Потому что я слышал только о жилых проектах.
Павел Поселёнов: Когда мы строим жилье, безусловно, первые этажи или небольшие торговые центры в рамках проекта планировки всегда присутствуют. Когда мы проектируем нежилые помещения на первом этаже, мы заранее подбираем арендаторов и проектируем под них. Стандарт качества мы гарантируем в момент приобретения жилья, несмотря на то, что дом еще не построен. Если проект находится в удачном месте, то безусловно все востребовано.